Riječ je o pravnom postupku u kojem neusklađena dokumentacija, neprecizan kupoprodajni ugovor ili pogrešno određeni rokovi mogu odgoditi upis vlasništva, ugroziti naplatu i izazvati spor između ugovornih strana.
Oglašavanje nekretnine bez provjere vlasničkog lista
Jedna od najčešćih pogrešaka jest stavljanje stana, kuće ili zemljišta na tržište prije provjere zemljišnoknjižnog stanja. Prodavatelj bi trebao pribaviti aktualni izvadak iz zemljišnih knjiga, provjeriti razlike vlasničkog lista i ZK izvatka te pregledati sva tri njegova dijela:
- list A, koji sadrži podatke o nekretnini
- list B, odnosno vlasnički list
- list C, u kojem su navedeni tereti, ograničenja i prava trećih osoba
Hipoteka, zabilježba ovrhe, pravo služnosti, zabrana otuđenja ili neriješeni suvlasnički odnosi ne znače nužno da prodaja nije moguća. Međutim, takve okolnosti moraju biti poznate prije pregovora kako bi se pravodobno odredio postupak njihova rješavanja.
Poseban problem nastaje kada prodavatelj koristi samo posjedovni list. Katastarski posjed nije isto što i zemljišnoknjižno vlasništvo, pa se ugovor sastavljen prema neusklađenim podacima možda neće moći provesti.
Zanemarivanje razlika između katastra i zemljišnih knjiga
Podaci o broju čestice, površini, načinu uporabe ili izgrađenosti ponekad se razlikuju između katastra i zemljišnih knjiga. Ako se prodaje kuća s dvorištem, građevinsko zemljište ili objekt s dograđenim dijelovima, potrebno je utvrditi odgovara li stvarno stanje službenim evidencijama.
Kupac će prije kupnje nekretnine opravdano tražiti objašnjenje svake razlike. Ako identitet nekretnine nije nedvojben, može biti potrebno usklađenje podataka, geodetski elaborat ili drugi odgovarajući postupak. Odgađanje tih pitanja do trenutka potpisa ugovora često dovodi do gubitka ozbiljnog kupca.
Nepotpuna dokumentacija o zakonitosti objekta
Vlasnički list nije jedini dokument važan za prodaju nekretnina. Ovisno o vrsti, starosti i pravnom statusu objekta, treba provjeriti građevinsku i uporabnu dozvolu, rješenje o izvedenom stanju ili drugi dokument kojim se dokazuje zakonitost gradnje.
Za stan je važno provjeriti etažiranje nekretnine i opis posebnog dijela, dok kod kuće pozornost treba posvetiti svim pomoćnim objektima, nadogradnjama i pripadajućem zemljištu. Prodavatelj u pravilu treba pribaviti i energetski certifikat, pokazati ga zainteresiranom kupcu te mu ga predati prilikom prodaje, osim kada se primjenjuje zakonska iznimka.
Potpisivanje nepreciznog predugovora
Predugovor nije neformalna rezervacija, nego dokument koji može proizvesti ozbiljne pravne posljedice. Mora jasno identificirati nekretninu i ugovorne strane te urediti cijenu, način plaćanja, rok za sklapanje glavnog ugovora i posljedice neispunjenja obveza.
Česta je pogreška korištenje pojmova kapara, predujam i odustatnina kao da imaju isto značenje. Njihove pravne posljedice nisu jednake, zbog čega ugovor treba nedvosmisleno odrediti što kupac plaća i pod kojim se uvjetima iznos vraća ili zadržava.
Ako kupnja ovisi o stambenom kreditu, predugovorom je korisno urediti što se događa kada banka ne odobri financiranje ili procijeni nekretninu na nižu vrijednost.
Pretpostavka da ovjera potpisa jamči ispravnost ugovora
Ovjera potpisa kod javnog bilježnika potvrđuje identitet potpisnika i činjenicu da je osoba potpisala dokument ili priznala potpis kao svoj. Sama ovjera ne znači da je javni bilježnik provjerio pravnu valjanost svih ugovornih odredbi niti da kupoprodajni ugovor sigurno sadrži sve potrebno za upis u zemljišne knjige.
Zato je preporučljivo da tekst provjeri odvjetnik ili drugi odgovarajući pravni stručnjak. Ugovor treba precizno urediti isplatu cijene, predaju posjeda, podmirenje režijskih troškova, odgovornost za nedostatke te izdavanje tabularne izjave kojom prodavatelj dopušta upis vlasništva kupca.
Predaja nekretnine prije sigurne naplate
Predaja ključeva prije primitka cijele kupoprodajne cijene može izložiti prodavatelja velikom riziku. Rok plaćanja, način prijenosa novca i trenutak predaje posjeda moraju biti međusobno usklađeni.
Pri primopredaji je korisno sastaviti zapisnik s očitanjima brojila, popisom opreme koja ostaje u nekretnini, brojem predanih ključeva i stanjem prostora. Tako se smanjuje mogućnost kasnijeg spora oko režija, namještaja ili datuma preuzimanja.
Zanemarivanje poreznih i drugih obveza
Porez na promet nekretnina najčešće se povezuje s kupcem, ali ni prodavatelj ne bi trebao zanemariti porezne posljedice. U određenim okolnostima prodaja može dovesti do obveze poreza na dohodak od otuđenja nekretnine, osobito kada se nekretnina prodaje u relativno kratkom roku nakon stjecanja ili kada se otuđuje veći broj nekretnina.
Stručna priprema smanjuje pravne i financijske rizike prije nego što započnu pregovori. Agencija Plus nekretnine klijentima pomaže pri kontroli dokumentacije, procjeni tržišne vrijednosti i koordinaciji prodajnog postupka, što je posebno važno kod nekretnina na zadarskom području s neriješenim zemljišnoknjižnim odnosima, suvlasništvom ili složenijom poviješću vlasništva.