Dodaj 24sata među omiljene izvore na Googleu
Tržište nekretnina u Zadru i okolici i dalje privlači velik interes kupaca, no način kupnje i prodaje značajno se promijenio. O tome što se danas traži, koliko nekretnine stvarno vrijede i gdje najčešće dolazi do pogrešaka, razgovarali smo s Gabre Antoniom iz zadarske agencije Lavicci Nekretnine
Tržište je i dalje aktivno, ali kupci su danas puno oprezniji nego prije. Više se ne kupuje impulzivno – ljudi analiziraju cijene nekretnina, lokaciju, dokumentaciju i dugoročni potencijal koji određena nekretnina ima. To u praksi znači da razlika između nekretnina koje se prodaju brzo i onih koje dugo stoje na tržištu postaje sve veća.
Najveći interes i dalje je za stanove i apartmane na dobrim lokacijama, posebno ako imaju urednu dokumentaciju i realno postavljenu cijenu. Kupci danas traže gotov proizvod – nekretninu u koju mogu odmah useliti ili je koristiti bez dodatnih ulaganja. Tu posebno dolaze do izražaja novogradnja i kvalitetno uređeni apartmani.
Primjećujemo i rast potražnje za kućama s više apartmana. Razlog tome je, između ostalog, potreba za suglasnostima suvlasnika u zgradama, zbog čega dio kupaca traži jednostavnija i dugoročno sigurnija rješenja. Upravo zbog toga se na zadarskom području mijenja i odnos između ponude i potražnje, pa više nije presudno samo gdje se nekretnina nalazi, nego i koliko je funkcionalna, uredna i spremna za korištenje.
Iskustvo iz posljednjih nekoliko godina pokazalo je i koliko je tržište nekretnina povezano s turizmom. Iako je pandemija ukazala na njegovu osjetljivost, istovremeno je pokazala i brz oporavak potražnje, što dodatno potvrđuje interes za nekretnine koje imaju turistički potencijal. Primjere takvih nekretnina i aktualnu ponudu moguće je vidjeti na početnoj stranici.
Najčešće su to nekretnine s previsoko postavljenom cijenom ili one koje nisu adekvatno pripremljene za tržište. Kupci danas vrlo brzo prepoznaju kada tražena cijena ne odgovara stvarnoj vrijednosti. U takvim situacijama interes izostaje, a nekretnina ostaje na tržištu znatno duže nego što vlasnici očekuju.
U praksi se često događa da prodavatelji pokušavaju povećati vidljivost angažiranjem većeg broja agencija, no ako početna cijena nije usklađena s tržištem, takav pristup rijetko donosi željeni rezultat. Drugim riječima, nije dovoljno samo objaviti oglas i očekivati prodaju. Ako cijena po kvadratu odstupa od onoga što kupac smatra opravdanim za određenu lokaciju, kvadraturu i stanje nekretnine, prodaja se usporava bez obzira na broj oglasa.
To posebno dolazi do izražaja u Zadru i okolici, gdje razlike između mikrolokacija mogu biti velike. Nije isto nalazi li se stan u centru grada, u mirnijem stambenom području ili na lokaciji koja primarno nosi turističku vrijednost. Zato svaki kvadrat nema istu tržišnu težinu, čak ni kada se radi o sličnim nekretninama.
Oglasi su dobra početna točka, ali nisu uvijek potpuna slika stvarnog stanja nekretnine. U praksi se često događa da kupci na temelju oglasa stvore određeno očekivanje, a potom na obilasku dožive ili pozitivno iznenađenje ili razočaranje. Upravo taj prvi dojam vrlo često presuđuje hoće li doći do kupnje.
Pri donošenju odluke o razgledavanju, kupci se najčešće vode kombinacijom triju ključnih elemenata – cijene, lokacije i vizualnog dojma kroz fotografije. Ako jedan od tih elemenata ne odgovara očekivanjima, interes vrlo brzo pada. Upravo zato najbolji oglasi ne prodaju nekretninu, nego dovode kupca na obilazak.
Zato je važno znati kako pravilno čitati oglase i na što obratiti pažnju. Fotografije mogu pomoći, ali ne mogu zamijeniti stvarni doživljaj prostora, kvalitetu zgrade, raspored prostorija, stanje dokumentacije ni ukupni osjećaj koji nekretnina ostavlja uživo. Ozbiljan kupac zato oglas promatra kao prvi filter, a ne kao konačan dokaz vrijednosti.
Ta razlika može biti značajna. Oglasi često predstavljaju početnu cijenu ili svojevrsni test tržišta, dok se stvarna vrijednost nekretnine formira kroz pregovore i odnos ponude i potražnje. Upravo zato za realnu procjenu nije dovoljno pratiti oglase, već je važno uzeti u obzir konkretne realizacije na tržištu.
Prodavatelji danas sve češće već unaprijed formiraju očekivanu cijenu, najčešće na temelju usporedbe sličnih nekretnina iz oglasa. Takav pristup je razumljiv, ali ne daje uvijek potpunu sliku stvarne tržišne vrijednosti. Upravo u toj razlici između očekivanja i realnog stanja na tržištu najčešće dolazi do nesklada koji utječe na dinamiku prodaje.
Kada se govori o tome koliko vrijedi četvorni metar u Zadru, važno je razumjeti da ne postoji jedna univerzalna brojka koja vrijedi za svaki stan, kuću ili apartman. Euro po kvadratu ovisi o nizu faktora: mikrolokaciji, pogledu, stanju objekta, katnosti, parkiralištu, dokumentaciji i mogućnosti korištenja nekretnine bez dodatnih ulaganja.
Najvažnije je krenuti s realnom procjenom i dobrom pripremom. Nekretnina koja je pravilno pozicionirana na tržištu može se prodati brže i uz bolju cijenu. S druge strane, pogrešan start često znači kasnije korekcije i gubitak vremena.
To podrazumijeva više od same odluke o prodaji. Važno je uskladiti očekivanja s realnim stanjem na tržištu, pripremiti dokumentaciju, urediti prezentaciju nekretnine i jasno odrediti kome se obraća ponuda. Kupac danas ne traži samo prostor, nego vrijednost za novac i sigurnost u odluci. Upravo zato stručna procjena i vođenje kroz proces mogu napraviti veliku razliku.
Očekujem stabilno tržište, ali s još većim naglaskom na kvalitetu. Kupci će i dalje biti prisutni, ali selektivniji. To znači da će se najbolje prodavati nekretnine koje nude jasnu vrijednost, dok će ostale zahtijevati više vremena i prilagodbe cijene.
Tržište u Zadru ulazi u fazu u kojoj više nije dovoljno samo biti prisutan u oglasima. Potrebno je razumjeti što kupci traže, kako procjenjuju vrijednost i zašto se jedna nekretnina prodaje brzo, dok druga stoji mjesecima. Upravo zato iskustvo, poznavanje lokalnog područja i stručna procjena postaju ključni faktori u donošenju dobrih odluka, bilo da je riječ o kupnji ili prodaji.
24sata © 2026
