Tržište se mijenja: Kupiti ili zakupiti poslovni prostor

Stambeni prostori godinama dominiraju tržištem nekretnina, a s druge strane postoji problem premalo adekvatnih poslovnih prostora novije gradnje, što je utjecalo i na njihovu cijenu. Zbog toga se sve češće događa da se stambeni prostori preuređuju u poslovne. Dodatni udarac za tržište nekretnina zadali su pandemija i potres, što je kod poslovnih prostora dovelo do racionalizacije kvadrata, privremenih ustupaka kako bi se zadržali zakupoprimci, a sve više tvrtki promišlja i o tome je li njihov poslovni prostor uopće pogodan i siguran za daljnje poslovanje.

O stanju na tržištu poslovnih nekretnina razgovarali smo s Krunoslavom Lisjakom iz tvrtke Opereta nekretnine. Zanimali su nas trendovi na tržištu, kad je bolje kupiti, a kad zakupiti prostor te koji su zagrebački kvartovi trenutno najprimamljiviji za poslovne prostore.

Razvoj poslovnih kvartova

Trenutno svjedočimo trendu smanjenja potražnje poslovnih prostora u centru jer se prednost pri odabiru daje kvaliteti nekretnine, uglavnom novije gradnje. To za rezultat ima nastajanje tzv. poslovnih kvartova u širim dijelovima gradova.

- Pozdravljamo daljnji razvoj poslovnih kvartova u širem dijelu Zagreba, npr. na izlasku prema Zračnoj luci i sa strane Radničke ceste i Buzina. Veće kompanije koriste ovu situaciju i posvećuju se investicijama u vlastite kvadrate. Izdvaja se i novi Infobipov kampus u Novom Zagrebu, koji će pozitivno djelovati na cijelo okruženje. Potaknut je daljnji razvoj grada na više lokacija, što će, nadamo se, rasteretiti dosadašnji pritisak na centar i to je svakako dobro - govori Lisjak.

Dodaje da su trenutno najveći generatori potražnje samostojeći poslovni objekti kombiniranog uredsko-skladišnog tipa novije gradnje za kupnju ili dugoročni zakup, a upravo se u takve objekte proteklih 15-ak godina premalo ulagalo.

- Vidimo i potrebu daljnjeg razvoja projekata logistike, servisne industrije, svakodnevne brze dostave paketa i hrane, a i dalje vlada potražnja za zemljištima koja su podobna za gradnju benzinskih postaja, autopraonica, a u budućnosti i punionica - objašnjava Lisjak.

Sve više je važno parkirno rješenje

Što se tiče cijene poslovnih prostora, Lisjak nam objašnjava da ona ovisi o samoj kvaliteti nekretnine, dostupnosti lokacije za zaposlenike i klijente, a sve više je važno i adekvatno parkirno rješenje.

- To znači da se uz poslovni prostor može osigurati veći broj parkirnih mjesta, a to je vrlo teško pronaći na području centra. Ako su takve potrebe prisutne, onda je potrebno biti i fleksibilniji u odabiru lokacije - objašnjava Lisjak i dodaje da su se cijene poslovnih prostora u proteklih godinu dana mijenjale i zbog slabije turističke sezone. I dok su nekad najamnine prostora u primorskim gradovima bile iznadprosječno visoke zbog utjecaja turističke sezone, prošle godine bile su, a i ove se godine očekuju, mnogo umjerenije cijene.

- U Zagrebu su cijene ostale razmjerno konstantne i potražnje za poslovnim prostorima ima, a ono što je prisutno je ipak malo opreznije razmatranje ovakvih investicija za kupnju, koje u velikom dijelu ovise i o financiranju od strane banaka. Zagreb, Split i Rijeka su u fokusu kad se govori o office segmentu. Kad je riječ o maloprodajnim (retail) prostorima, u vrhu su Zagreb i centri turističkih središta, prije svega Dubrovnik, Split, Rovinj, Poreč i Zadar - objašnjava Lisjak.

Kupiti ili zakupiti?

Lisjak nam objašnjava kako je posljednjih 12 mjeseci turbulentno razdoblje, zbog čega se njihovoj agenciji obraća sve više onih koji trebaju savjet pri investicijskim planovima. Oni zatim rade analize lokacija i prave izračun isplativosti ulaganja prema svim ključnim parametrima kako bi klijentima osigurali sigurnost pri investicijskim odlukama.

- Investicije u poslovne kvadrate su dugoročne, a trenutna događanja ipak su, nadamo se, više iznimka nego pravilo, pa unatoč izazovima u okruženju i neovisno o kratkoročnim događanjima, i dalje postoje investitori u poslovne objekte, što je svakako pozitivno - govori Lisjak i dodaje kako odluku o tome trebate li kupiti ili zakupiti poslovni prostor ponajprije trebate donijeti ovisno o tome u kojoj je fazi vaša tvrtka.

- Ako ste tek u početnoj fazi, pa sve resurse i investicije ulažete u razvoj proizvoda ili usluga te na pozicioniranje na tržištu, onda je logično da ćete početi zakupom prostora. Ako ste u fazi u kojoj se želite konačno etablirati na tržištu i predstaviti se na reprezentativan način, tad iskustva pokazuju da je bolje imati vlastiti prostor kao solidnu i prepoznatljivu bazu za daljnje izazove u poslovanju - govori Lisjak.

Do nekretnine putem elektroničke dražbe

Ako se odlučite za kupnju poslovnog prostora, dobro je znati da su vam na raspolaganju i nekretnine koje su na prodaju u sklopu ovršnog postupka. Pregled ponude takvih nekretnina jedna je od usluga Finina servisa info.BIZ, koji nudi uvid u najveću bazu poslovnih informacija za više od 830.000 poslovnih subjekata. 

Prodaja nekretnina i pokretnina u ovršnim i stečajnim postupcima provodi se na temelju zahtjeva za prodaju koji Fini dostavlja neko nadležno tijelo. Fina zatim na svojim stranicama objavljuje poziv za sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi, tzv. e-dražbi, sustavu koji je dostupan od 2015. godine. Sve informacije o prodaji nekretnina javnom dražbom dostupne su i u brošuri. 

Od 2015. do danas putem e-dražbi održano je 19.774 dražbi, od čega je izvršeno 5369 prodaja. Većina predmeta iz ovršnog postupka proda se u prvom i drugom krugu dražbe, samo dva su bila prodana u trećem, a u četvrtom krugu njih 14.

Pri donošenju odluke o tome trebate li kupiti ili zakupiti poslovni prostor svakako se obratite stručnjacima koji razumiju trenutnu dinamiku tržišta te će na osnovi vaših mogućnosti i potreba za vas izraditi investicijski plan. Kaže se da jedan sat planiranja može uštedjeti deset sati rada, a u ovom slučaju i mnoštvo novca.