Kako izbjeći najčešće pogreške pri kupnji nekretnine?

Pažljiv pristup, pouzdani stručnjaci i jasno definiran plan smanjuju rizik na minimum i pomažu kupcu donijeti informiranu odluku.

Ne preskačite provjeru dokumentacije

Temelj svake sigurne kupnje jest uredna dokumentacija. Potražite aktualni vlasnički list i provjerite teretovnicu (hipoteke, zabilježbe, plombe). Za stan ili kuću tražite građevinsku i uporabnu dozvolu, a za stanove i etažni elaborat. Uskladite katastarske i zemljišnoknjižne podatke te provjerite postoji li energetski certifikat. Svako odstupanje može odgoditi proces i stvoriti trošak koji nitko nije planirao.

Procijenite tržišnu vrijednost nekretnine

Platiti previše ili podcijeniti stvarnu vrijednost jednako je loše. Usporedite cijene sličnih nekretnina na istoj mikrolokaciji, uzimajući u obzir kat, orijentaciju, starost zgrade, kvalitetu gradnje i dostupnost parkinga. Tržišna vrijednost nekretnina u priobalju često oscilira zbog turističke potražnje, zato je lokalno iskustvo presudno. Uz nezavisnu procjenu i podatke s tržišta dobivate realan raspon cijena u kojem pregovori imaju smisla.

Uključite sve troškove u proračun

Kupovna cijena nije cijeli iznos koji plaćate. Računajte na porez na promet nekretnina, javnobilježničke pristojbe, upise u zemljišne knjige i katastar, trošak procjene vrijednosti, ovjere ugovora, eventualnu agencijsku proviziju, takse banke te adaptaciju ili opremanje. U starijim zgradama provjerite planirane radove upravitelja (fasada, krov, dizalo) jer mogu biti značajan dodatni trošak.

Foto: Plus Nekretnine

Ne donosite odluku bez tehničkog uvida

Estetika lako zavara. Organizirajte pregled s inženjerom ili arhitektom koji prepoznaje vlagu, lošu stolariju, dotrajale instalacije i skrivene nedostatke. Pitajte za dokaz o površini (tlocrt) i izmjerite korisni prostor jer odstupanja znaju biti presudna. U obiteljskim kućama provjerite septičku jamu ili priključak na kanalizaciju, kvalitetu krovišta i termoizolaciju, a u novogradnjama vjerodostojnost izvođača i završne ateste.

Jasno definirajte uvjete i rokove

Ugovarajte predugovor s precizno navedenim rokom isplate, dinamikom uplata, predajom posjeda i posljedicama kašnjenja. Ako se daje kapara, definirajte uvjete njezina zadržavanja ili povrata. Kod kredita zatražite prethodno odobrenje banke kako bi prodavatelj znao da je kupac financijski spreman. Ne preuzimajte rokove koje ne možete ispoštovati, jer svaki promašaj povlači trošak i otežava cijeli proces.

Ne pregovarajte “naslijepo”

Pregovori imaju smisla tek kada su prikupljene sve informacije. Pripremite analizu ponude s argumentima: realna cijena, stanje nekretnine, pravni rizici i potrebna ulaganja. Budite spremni na kompromis oko rokova i opreme, ali ne oko ključnih uvjeta (legalnost, vlasništvo, posjed i pripadajućih dijelova poput garažnog mjesta). Vrijeme je također pregovarački alat – fleksibilnost oko useljenja ponekad vrijedi više od nekoliko tisuća eura.

Angažirajte stručnjake, ali birajte ih pažljivo

Stručnjak, poput agenta za nekretnine, pravnika ili geodeta, štedi vrijeme i trošak te smanjuje rizik pogreške. Pravni savjetnik može pregledati ugovore i upozoriti na klauzule koje nisu u korist kupca, a dobar agent koordinira sve strane, usklađuje dokumentaciju i pregovore te vodi kupca kroz svaki korak. U Zadru i okolici, gdje su tražene nekretnine u prvom redu do mora, penthouse stanovi i građevinska zemljišta, lokalna ekspertiza čini razliku u interpretaciji mikrolokacijskih faktora i realnoj procjeni vrijednosti.

Usredotočite se na lokaciju, planove zone i susjedstvo

Pregledajte prostorni plan i uvjete gradnje kako biste znali što se može graditi u okolini i hoće li budući projekti utjecati na pogled, mir ili pristup. Informirajte se o prometnoj povezanosti, blizini škola i trgovina, buku u sezoni, upravljanju parkiralištem te planiranim komunalnim radovima. Nekretnina izvrsne cijene može izgubiti vrijednost ako lokacija ne odgovara vašem načinu života ili planovima najma.

Dokumentirajte sve – “što nije zapisano, ne postoji”

Usmeni dogovori lako se zaborave. Zabilježite sve uvjete: što ostaje u stanu, rokove, način predaje ključeva, stanje brojila, dogovor o sanacijama. Zatražite potvrde o plaćenim režijama i dugovanjima zajednice stanara. Pohranite svu dokumentaciju (predugovor, glavni ugovor, račune i potvrde) jer će vam trebati za upis vlasništva i eventualnu preprodaju.

Kako izgleda siguran proces kupnje

Diskretna prednost rada s lokalnom agencijom

Na tržištima visoke potražnje svaki detalj odlučuje. Agencije s lokalnim iskustvom imaju uvid u stvarne razloge kretanja cijena, poznaju pouzdane izvođače i usklađuju pravnu i tehničku dokumentaciju bez odgađanja. Plus nekretnine iz Zadra godinama prati ponudu i potražnju na zadarskoj obali i zaleđu, strukturira proces kupnje, provjerava sva ključna obilježja nekretnine i koordinira pravnu podršku, što kupcu olakšava donošenje odluke i smanjuje vjerojatnost pogreške.