Komora reagirala: 'Ovo je pravo stanje stvari u pogledu javnih bilježnika i prometa nekretnina'

Nastavno na članak pod nazivom 'Budite pažljivi: Ovo su neke od najčešćih prevara koje se događaju s nekretninama' od 25. siječnja reagirala je Hrvatska javnobilježnička komora čije priopćenje prenosimo u cijelosti: 

"Tekst ove objave sadrži sljedeću tvrdnju: „Nažalost, danas postoje i slučajevi u kojima javni bilježnici iskorištavaju pravno neznanje ili nepripremljenost kupca te namjerno pogriješe u nekim stavkama ugovora. Jedini način da se zaštitite u takvoj situaciji je angažiranje kvalificiranog odvjetnika koji će pregledati glavni kupoprodajni ugovor i biti s vama pri zaključivanju konačne i dogovorene transakcije.“

Gornja tvrdnja ne samo što je lažna i apsurdna, ona je i štetna i opasna. Naime, čitatelje dezinformira i odvraća ih od preventivne pravne zaštite koju na području prometa nekretnina pružaju hrvatski javni bilježnici, jednako kao što ju pruža i 44 000 javnih bilježnika s preko 200 000 njihovih suradnika u 22 države članice EU.

Nastavno ću navesti neke činjenice koje ilustriraju pravo stanje stvari u pogledu javnih bilježnika i prometa nekretnina: 

a) Javni bilježnici su pod kontrolom Ministarstva i Komore, svaki njihov ugovor se vodi pod jedinstvenim brojem i evidentira u upisnicima koje vodi Komora. Po obrazovanju su magistri prava s pravosudnim javnobilježničkim ispitom. Moraju biti nepristrani povjerenici u obilju ugovornih strana, a ne zastupnici samo jedne strane. Javnobilježnički ugovori su provedivi u zemljišnim knjigama i trajno su pohranjeni u digitalnim i klasičnim arhivama, pod uvjetima visoke sigurnosti. 

b) Za nekretnine koje nisu uredno uknjižene, a kojih na žalost ima još uvijek jako mnogo, javni bilježnici mogu dati stručan savjet kako srediti stanje zemljišne knjige i ujedno provesti namjeravanu kupoprodaju, uz mjere opreza (npr. Odgoda plaćanja cijene dok se ne ispravi upis u zemljišnoj knjizi na ime prodavatelja ili plaćanje cijene u polog javnom bilježniku koji čuva novac na računu u banci i tako dugo dok se kupac ne uknjiži i stupi u posjed i slično). 

c) Javni bilježnici rade po strogim propisanim procedurama, koje su osmišljene upravo zato da se spriječe potencijalni sporovi i prijevare odnosno da se spriječi bilo kakva šteta koja bi zbog neznanja i propusta u postupku kupoprodaje mogla zadesiti bilo kupca bilo prodavatelja. 

d) Sigurnost omogućavaju prvenstveno odredbe Zakona o javnom bilježništvu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama, kada su uključene javnobilježničke ugovore na prikladan način i kada se kombiniraju s uporabom najboljih informacijskih tehnologija koje koriste javni bilježnici i sudovi. 

e) Najvažnije je to što javni bilježnik, kada sastavlja ugovor, poučava stranke o smislu i posljedicama posla, provjerava stanje nekretnine u zemljišnim knjigama i katastru, provjerava jesu li eventualne punomoći potpune i u valjanoj formi, da li postoje zapreke s aspekta obiteljskog prava, s aspekta posebnih pravnih okolnosti i režima (na primjer nekretnina koja je kulturno dobro, stjecatelj koji je stranac, bračna ili izvanbračna stečevina, primjena stranog ili europskog prava i slično). 

f) Javni bilježnik, nakon što utvrdi, razgovorom i tumačenjem, pravu i ozbiljnu volju stranaka, osigurava obije ugovorne strane djelotvorno i nepristrano od mogućih šteta putem izravne, online, komunikacije sa zemljišnim knjigom, u svrhu predbilježbe prava vlasništva za kupca ili zabilježbe prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje nekretnine, Javni bilježnik uvijek savjetuje da se ugovorna uknjižba prava vlasništva u zemljišnim knjigama na ime kupca tek nakon plaćanja ukupne cijene prodavatelju. 

g) Komora je organizirala i dvije informativne akcije o prevenciji problema pri sklapanju ugovora pod simboličnim naslovima koji i sami puno govore „Bolje spriječiti nego liječiti“ i „Mačak u vreći i kako ga izbjeći“. 

h) U tijeku je izrada računalne aplikacije kojom će javni bilježnici kod nadležnih tijela jednostavno moći provjeriti je li ugovaratelj pod skrbništvom, i to zato da se ne bi dogodilo da osoba bude zloupotrijebljena i prevarena, a javnom bilježniku zatajena činjenica lišenja poslovne sposobnosti. 

i) Ukoliko bi ugovor sastavio netko drugi, ili sama stranka, može se od javnog bilježnika prije sklapanja ugovora zatražiti provjeru sadržaja i posljedica ugovora. 

j) Osim za građane, također je i za male gospodarske subjekte (pogotovo obrtnike i male d.o.o.), koji nemaju svoje pravne službe, bitna mogućnost da kod javnog bilježnika dobiju stručnu i nepristranu pomoć po propisanoj i razumnoj tarifi. 

k) Svoje službene radnje javni bilježnici naplaćuju po tarifi koju propisuje Ministar, a kod ugovora su visine troškova ovisne o vrijednosti nekretnine. 

l) Javni bilježnici su obavezni sve ugovore dostavljati Poreznoj upravi stranke ne moraju same podnositi porezne prijave. 

m) Na žalost, u Republici Hrvatskoj je još uvijek moguć promet nekretnina i ako stranka od javnog bilježnika zatraži samo ovjeru potpisa na ugovoru, bez da javni bilježnik provjeri sadržaj ugovora, volju stranaka i bez da ih o bilo čemu pouči. Baš takvi, neprovjereni, privatni, ugovori samo s ovjerom potpisa, su opasnost i iz njih proizlaze problemi kod prometa nekretnina. Zato države s najvišim stupnjem pravne sigurnosti, kao na primjer SR Njemačka, Francuska i Italija, uvjetuju promet nekretnina time da javni bilježnik sastavlja ugovor. Tako se i zemljišne knjige održavaju točnima, a sprječavaju se prijevare i sporovi. Ujedno se i učinkovito sprječava pranje novca i financiranje terorizma, a što se kod ovjera potpisa uopće ne radi. Sprječavanje pranja novca dovodi i do otkrivanja kriminalnih, veoma često koruptivnih, djela kojima se stječe prljavi novac, a kojeg se najčešće pokušava oprati kroz nekretnine".