Najčešće greške vlasnika kod prodaje nekretnine u Hrvatskoj

Vrijednost stana, kuće ili zemljišta ovisi o lokaciji, stanju, dokumentaciji, mogućnostima korištenja i aktualnoj potražnji. Pogrešna odluka u jednom od tih područja može produljiti proces, smanjiti interes ili dovesti do financijski nepovoljnog pregovora.

Postavljanje nerealne prodajne cijene

Najčešća je pogreška određivanje cijene prema osobnim očekivanjima, susjednim oglasima ili iznosu koji je vlasniku potreban. Oglasne cijene ne pokazuju nužno vrijednost po kojoj je nekretnina doista prodana.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj nije jednako u svim gradovima, regijama i naseljima. Na cijenu utječu mikrolokacija, udaljenost od mora ili centra, dostupnost sadržaja, kat, dizalo, parkiralište, pogled, godina gradnje i kvaliteta uređenja. Stan u većem gradu, kuća u manjem mjestu i građevinsko zemljište u ruralnom području ne mogu se procjenjivati prema istim kriterijima.

Realno formiranje cijene nekretnine treba povjeriti iskusnom agentu ili ovlaštenom procjenitelju. Previsoka cijena odbija ozbiljne kupce, dok preniska može rezultirati nepotrebnim financijskim gubitkom.

Oglašavanje bez uređene dokumentacije

Potencijalni kupac prije donošenja odluke želi znati što točno kupuje i postoje li pravne ili administrativne prepreke. Vlasnici često započinju prodaju prije nego što provjere zemljišnoknjižno stanje, podatke u katastru, uporabnu dokumentaciju ili evidentiranost svih dijelova objekta.

Problem se obično pojavi tek kada kupac zatraži dokumentaciju, pokrene kreditni postupak ili se počne pripremati ugovor. Tada prodaja može zastati, a kupac izgubiti povjerenje ili odabrati drugu nekretninu.

Pravodobna provjera papira omogućuje da se eventualne neusklađenosti prepoznaju prije pregovora. Posebnu pozornost treba posvetiti suvlasništvu, teretima, pristupnom putu i statusu zemljišta.

Loša prezentacija stana ili kuće

Prvi dojam snažno utječe na interes kupaca. Neuredan prostor, osobne stvari, tamne fotografije i vidljivi manji kvarovi mogu umanjiti doživljaj vrijednosti čak i kada se nekretnina nalazi na traženoj lokaciji.

Prije fotografiranja i razgledavanja preporučljivo je:

Cilj nije prikriti stvarno stanje, nego omogućiti kupcu da jasno prepozna raspored, veličinu i potencijal nekretnine.

Foto: EPIC NEKRETNINE d.o.o.

Nepotpun ili neprecizan oglas

Oglas bez kvalitetnih fotografija, jasnog opisa i važnih tehničkih podataka privlači manje ozbiljnih upita. Jednako je problematično uljepšavanje činjenica, primjerice netočno prikazivanje površine, udaljenosti od važnih sadržaja ili mogućnosti gradnje.

Dobar oglas treba objasniti što se prodaje, gdje se nekretnina nalazi, kakvo je njezino stanje i koje su joj ključne prednosti. Kod zemljišta su posebno važni namjena, pristup, oblik parcele i dostupnost infrastrukture. Kod stanova kupce zanimaju kat, orijentacija, grijanje, parkiranje i pripadajući prostor. Vlasnicima koji žele pregledati aktualnu prodaju nekretnina korisno je usporediti način na koji su predstavljene slične nekretnine na tržištu.

Emotivno vođenje pregovora

Vlasnik uz nekretninu često veže uspomene, ulaganja i osobni trud. Kupac, međutim, odluku donosi prema tržišnoj vrijednosti, potrebama i raspoloživom budžetu. Zbog toga niža ponuda ne mora biti omalovažavanje nekretnine, već početak pregovora.

Prebrzo odbijanje ponude može zatvoriti prostor za dogovor, dok pristajanje na svaki zahtjev kupca može nepotrebno smanjiti konačnu cijenu. Iskusan agent pomaže procijeniti ozbiljnost ponude, argumentirano voditi pregovor i zadržati profesionalnu komunikaciju između stranaka.

Zanemarivanje ukupnog troška i rokova

Prodaja može uključivati trošak pripreme dokumentacije, energetskog certifikata, manjih popravaka, preseljenja ili rješavanja postojećih obveza. Vlasnici ponekad prihvate rokove koji im ne odgovaraju ili ne definiraju dovoljno jasno kaparu, način plaćanja i datum primopredaje.

Svaki važan korak treba unaprijed uskladiti i precizno urediti ugovorom. Posebno je važno utvrditi kada kupac ulazi u posjed, što ostaje u nekretnini te kako se evidentiraju brojila i podmiruju režijski troškovi.

Samostalno vođenje cijelog procesa bez stručne podrške

Samostalna prodaja nekretnine naizgled smanjuje trošak, ali vlasniku donosi obvezu procjene cijene, pripreme oglasa, komunikacije s kupcima, organizacije razgledavanja, provjere dokumentacije i pregovaranja.

Bez obzira na to prodaje li se stan, kuća ili zemljište, stručno vođenje procesa može pomoći u izbjegavanju pogrešaka koje usporavaju prodaju ili smanjuju postignutu cijenu. EPIC Nekretnine prati proces od prezentacije i povezivanja s potencijalnim kupcem do pripreme pravne dokumentacije i primopredaje, čime se smanjuje mogućnost propusta u osjetljivim fazama prodaje.