Kupnja prvog stana: Pet najvećih pogrešaka koje povećavaju trošak
Većina kupaca vrlo jasno zna što traži. Na Njuškalu najčešće koriste filtre za lokaciju ili pretragu po karti, određuju maksimalni budžet, željenu kvadraturu te filtriraju kat i postojanje lifta - tek tad pojedina ponuda dobiva pravi kontekst
Ako su vam se na društvenim mrežama odjednom počele prikazivati kuhinje, kauči, stolovi i oglasi za stanove, ne brinite, algoritam nije poludio. Samo je zaključio da ste počeli razmišljati o kupnji stana. Većina nas u početku mašta o velikim prozorima, balkonu i kvartu u kojem ćemo rado otići po kruh i na kavu, ali vrlo brzo shvatimo da između fotografije savršeno uređenog dnevnog boravka i potpisa kupoprodajnog ugovora postoji cijeli niz odluka koje mogu koštati mnogo više nego što ste planirali.
A to su na vlastitoj koži naučili i Ana i Filip. Oboje su u tridesetima i prošle su godine kupili svoj prvi stan. Danas kažu da su tijekom nekoliko mjeseci potrage naučili toliko o nekretninama da bi se mogli zaposliti kao agenti za prodaju.
- Najveća pogreška bila je što smo na početku gledali stanove srcem. Tek smo poslije počeli donositi odluke glavom - kaže uz smijeh Ana.
Kad su napokon dobili ključeve, zaključili su da bi neke stvari danas napravili potpuno drukčije.
Cijena stana samo je jedna od stavki
- Imali smo vrlo jasan budžet i mislili smo da smo sve izračunali. Onda su počeli stizati troškovi za koje iskreno nismo ni znali da postoje - prisjeća se Filip.
Jer kad pronađete stan od 200.000 eura, lako je pomisliti da je to iznos koji trebate imati u svojoj financijskoj konstrukciji. U stvarnosti, kupnja gotovo uvijek košta više. Tu su porez na promet nekretnina (ako se primjenjuje), javnobilježnički troškovi, procjena nekretnine, troškovi banke, police osiguranja, a u nekim slučajevima i agencijska provizija. Sve to lako može povećati ukupni trošak za dodatnih od pet do osam posto. Drugim riječima, stan od 200.000 eura može vas na kraju stajati i više od 210.000 eura. Zato je dobro od početka računati ukupnu investiciju a ne samo cijenu iz oglasa.
'Malo ćemo urediti' često donosi zavrzlame
- Kad smo prvi put ušli u stan, rekli smo da ćemo samo obojiti zidove i promijeniti kuhinju. Tri mjeseca nakon toga još smo birali pločice - navodi Ana. Dodaje kako na fotografijama sve izgleda jednostavno. Mislite - zamijenit ćemo podove, obojiti zidove, možda obnoviti kupaonicu. A onda dođu instalacije, stolarija, keramika, kuhinja i neplanirani radovi od kojih u trenu nabuja budžet.
Mnogi kupci prve nekretnine priznaju da su upravo adaptaciju najviše podcijenili. Neki su se uselili u stan bez dovršene kuhinje ili s kutijama umjesto ormara jednostavno zato što je novac nestao prije nego što su radovi završili. Isplati se unaprijed prikupiti okvirne ponude izvođača i ostaviti financijsku rezervu.
Što znači prihvatljiva mjesečna rata?
- Banka nam je rekla da možemo dobiti i više nego što smo tražili. Na trenutak nam se učinilo da možemo kupiti veći stan. Nasreću, prespavali smo odluku - složno su rekli Ana i Filip.
I imaju pravo. Jer banka će vam reći koliko možete dobiti, ali mnogo je važnije pitanje koliki iznos želite vraćati sljedećih 20 ili 30 godina. Što ako promijenite posao? Što ako jednog dana dođe prinova? Što ako izostane godišnji bonus na koji ste računali? Kupnja doma dugoročna je odluka prilikom koje je važno ostaviti dovoljno prostora da život može normalno teći i kad se okolnosti promijene.
Šest pogledanih stanova nije analiza
Ana i Filip otkrivaju da su već na početku potrage za stanom mislili kako znaju prepoznati dobru priliku.
- No danas znamo da smo tek tad počeli učiti.
Nakon nekoliko obilazaka lako je steći dojam da "znate cijene", ali tržište nekretnina mnogo je složenije od nekoliko dobrih ili loših dojmova. Iskusniji kupci oglase prate tjednima, pa čak i mjesecima. Uspoređuju cijene po četvornome metru, prate različite kvartove i gledaju kako se pojedini stanovi ponašaju na tržištu.
U tome mogu pomoći i digitalni alati. Na Njuškalu možete spremiti oglase koji vas zanimaju i pratiti mijenja li se njihova cijena tijekom vremena. Promjena će biti vidljiva unutar spremljene liste, što olakšava usporedbu više nekretnina. Praktične su i spremljene pretrage jer nije potrebno svaki dan iznova upisivati iste kriterije. Dovoljno ih je jedanput postaviti i pratiti kako se ponuda razvija.
Zanimljivo je da podaci s Njuškala pokazuju kako većina kupaca vrlo jasno zna što traži. Najčešće koriste filtre za lokaciju ili pretragu po karti, određuju maksimalni budžet, željenu kvadraturu te filtriraju kat i postojanje lifta. Korisno je usporediti i cijenu po četvornome metru s prosjekom kvarta jer tek tad pojedina ponuda dobiva pravi kontekst.
Na nekim stvarima se ne štedi
Ana i Filip konačno su došli do predugovora i tad su pomislili da je najlošije prošlo. No pred njima je bio još jedan iznimno važan dio - provjera svih papira. Naime, prije potpisa treba provjeriti vlasništvo, moguće terete, postoji li potrebna suglasnost svih suvlasnika i jesu li dokumenti uredni. Mnogi kupci žele uštedjeti preskačući pravnu provjeru, ali upravo se ta "ušteda" može pretvoriti u najskuplju pogrešku u cijelom procesu. Kupnja nekretnine nije trenutak za nagađanje.
Jedan podatak govori mnogo o tržištu
Kad su krenuli u potragu, Ana i Filip vjerovali su da će, ako pričekaju nekoliko mjeseci, većina oglasa pojeftiniti. Nažalost, nije bilo tako. Podaci s Njuškala pokazuju da je u većini zagrebačkih kvartova u posljednja tri mjeseca cijenu promijenilo tek između četiri i deset posto oglasa. Primjerice, u Novom Zagrebu - zapad taj udio iznosi 10 posto, na Trešnjevci - sjever i u Podsusedu - Vrapču devet posto, a u Brezovici i zagrebačkoj okolici u promatranom razdoblju nije zabilježena nijedna promjena cijene. To sugerira da prodavatelji uglavnom zadržavaju početno postavljenu cijenu, a pravi pregovori odvijaju se tek kad ozbiljan kupac sjedne za stol. Zato se ne isplati samo čekati da tržište "spusti cijene". Mnogo je korisnije dobro upoznati ponudu, usporediti više nekretnina i razumjeti što je realna vrijednost u određenom kvartu.
Dobar stan nije samo onaj koji vam se sviđa nego i onaj koji sebi dugoročno možete priuštiti.
Danas Ana i Filip kažu kako im je najvažnija lekcija bila shvatiti da se na temelju prvog dojma rijetko donosi najbolja odluka.
- Na kraju nismo kupili prvi stan u koji smo se zaljubili. Kupili smo onaj u kojem danas mirno živimo.
Možda je upravo to najbolja definicija dobre kupnje. Ne ona koja vas osvoji na prvom razgledavanju nego ona nakon koje nećete razmišljati jeste li nešto previdjeli. Osjećaj da ste pronašli pravi dom ne dolazi samo kad otvorite vrata stana. Dolazi i onda kad znate da ste do te odluke došli promišljeno.
