Kupujete nekretninu? Ove korake u tom slučaju nemojte preskočiti
Kupnja kuće ili stana važna je životna odluka, za koju se morate dobro pripremiti. Prikupite što više informacija prije nego što počnete s pregovorima i izbjegnite neke od najčešćih početničkih (i skupih) grešaka
U prošloj su godini ostvarene 116.734 kupoprodaje nekretnina (najviše stanova, oko 25%), što je u odnosu na 2021. pad od 12,9%. A neki od razloga zbog kojih je došlo do ovog pada prodaje sigurno su rast cijena nekretnina i rast kamatnih stopa na njih. Prema podacima DZS-a, cijene nekretnina u usporedbi s 2015. godinom narasle su za oko 73%, s tim da je u Zagrebu najveće poskupljenje od čak 93%.
Ali unatoč svemu tome potražnja za nekretninama i dalje postoji. Donosimo zato nekoliko savjeta koji će svima koji traže nekretninu, sigurni smo, barem djelomice olakšati taj proces.
Vodite se s ovih 10 kriterija
Kako piše Forbes, ovo su neki od ključnih kriterija koje treba uzeti u obzir pri kupnji kuće ili stana:
- Cijena: Najvažniji kriterij sigurno je novac. Odredite koliko ste spremni novca izdvojiti za nekretninu. Koliki stambeni kredit u tu svrhu možete podignuti? Imate li možda ušteđevinu koja će poslužiti za održavanje doma i velike popravke? Koliko će koštati cijeli kupoprodajni proces?
- Mjesto: Susjedstvo, naselje ili grad u kojem želite živjeti gotovo su jednako važni kao sadržaji u nekretnini. Odredite prioritete - primjerice je li vam važnije da ste blizu posla ili škole u koju planirate poslati svoju djecu. Mnogima je važna i blizina kafića, restorana, trgovina i postaja javnog prijevoza, a ne bi bilo loše ni da postoje neke zelene površine u okolici.
- Starogradnja ili novogradnja: Sve ima svoje prednosti i mane. Novogradnja je potpuno nova, energetski učinkovita i može se prilagoditi vašem ukusu, ali postojeći će dom, koji će potencijalno trebati renovirati, vjerojatno imati nižu cijenu.
- Pitanje obnove: Nekim će nekretninama možda trebati manji kozmetički popravci, poput nove boje, tepiha i prozora, a drugima će biti potrebna značajno skupo renoviranje. Imate li dovoljno novca, vremena i energije za neke od tih zahvata?
- Kvadratura: Tražite li 30, 50, 70 ili 100 kvadrata? Koliko vam spavaćih soba, kupaonica, balkona i drugih prostorija treba? Želite li prostor u kući ili stanu koji biste mogli odvojiti za iznajmljivanje?
- Energetska učinkovitost: O režijama vjerojatno nitko ne razmišlja kad prvi put razgledava potencijalnu nekretninu, ali nemojte dopustiti da vas prvi računi neugodno iznenade. Jesu li uređaji, prozori i druge strukture u nekretnini energetski učinkoviti? Može li se nešto učiniti da bi se poboljšala ta stavka i koliko bi to koštalo? Znajte da čak i smjer u kojem je okrenuta nekretnina može utjecati na potrošnju energije - za optimalnu učinkovitost, kuća te većina prozora i vrata trebaju biti okrenuti prema jugu i sjeveru.
- Parkiralište: Koliko parkirnih mjesta vam treba? Želite li imati baš svoje, određeno mjesto, ili vam odgovara zajedničko parkiralište ispred zgrade pa "tko prvi, njegovo"? Trebate li druge vanjske prostore za skladištenje čamca, kampera, motocikla, bicikala i slično?
- Dodaci nekretninama: Nije važno samo ono što nekretnina može ponuditi u trenutku prodaje nego i potencijalni prostor koji se može iskoristiti za proširenje ili prenamjenu (primjerice, podrum ili garaža u drugu sobu ili ured i slično).
- Vanjski prostor: Želite li imati vrt, terasu, trijem ili možda bazen i vanjsku kuhinju? A ako kupujete stan, provjerite hoćete li imati pristup privatnim vanjskim prostorima te hoćete li ih dijeliti s drugim stanarima.
- Potencijalni nedostaci: Dobro promislite o nevidljivim nedostacima koje krije nekretnina. Recimo, jesu li kuća ili stan na prometnoj cesti, pokraj autoceste, željezničke pruge ili aerodroma? U tom slučaju budite spremni na život u konstantnoj buci. A odlučite li prodati je ili iznajmiti u budućnosti, imajte na umu da će ovi nedostaci negativno utjecati na vrijednost nekretnine i potražnju.
Provjera vlasništva nekretnine
Nakon što sastavite popis konkretnih želja i uvjeta koje bi trebala ispunjavati nekretnina u kojoj namjeravate živjeti i nakon što pronađete potencijalno dobru ili prihvatljivu opciju, obavezno kao kupac provjerite je li nekretnina koju kupuje uistinu vlasništvo osobe koja prodaje. Vlasništvo se u Hrvatskoj dokazuje jedino izvatkom iz zemljišnih knjiga, koji prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku njegova izdavanja.
Uvid u zemljišne knjige na sudu ne plaća se te je dopušten svima, tako da bilo tko može provjeriti stanje neke nekretnine. Za to ne morate čekati u redu, već javne isprave preuzmite bez odlaska u zemljišnoknjižni odjel u samo nekoliko klikova, putem portala uredjenazemlja.hr, za čije su održavanje nadležni Državna geodetska uprava (DGU) te Ministarstvo pravosuđa i uprave (MPU). Za provjeru je potrebno samo imati oznaku zemljišnoknjižnog uloška ili broj katastarske čestice i ime katastarske općine. Osim putem portala, izvadak možete dobiti u svim zemljišnoknjižnim odjelima nadležnih općinskih sudova ili kod bilo kojeg javnog bilježnika ili odvjetnika, neovisno o mjesnoj nadležnosti.
U slučaju da nemate informacije o imenu katastarske općine, broju katastarske čestice ili zemljišnoknjižnom ulošku, upišite adresu na kojoj se nalazi zgrada ili čestica ili geografski pojam (ime mjesta, naselja, rudine ili drugo geografsko ime). Rezultati će vas odvesti na područje na kojem se nalazi čestica i vizualno ćete je moći pronaći na karti. Odabirom broja katastarske čestice koja vas zanima dobit ćete podatke o katastarskoj čestici kako se vodi u katastru i podatke o broju posjedovnog lista i broju zemljišnoknjižnog uloška gdje možete vidjeti informacije o upisanim osobama u katastru i u zemljišnoj knjizi na toj nekretnini.
Želite li evidentirati novu zgradu ili katastarsku česticu ili promijeniti podatke u svojoj nekretnini u katastru potrebno je izraditi geodetski elaborat. Na portalu možete pronaći podatke o ovlaštenom geodetskom izvoditelju koji ima sjedište u blizini Vaše nekretnine. Na isti način na portalu potražite podatke o javnom bilježniku koji će vam ovjeriti ugovor o kupoprodaji nekretnine i putem portala poslati prijedlog za upis u zemljišnu knjigu u nadležni ZK odjel.
Vlasnik se upisuje u zemljišnu knjigu
Osim dokaza o vlasništvu, na zemljišnoknjižnom izvatku za tu će nekretninu biti vidljivi tereti koji prate nekretninu (hipoteke), zabilježbe, plombe (oznaka primljenog, ali još neriješenog prijedloga, na temelju kojeg se zahtijeva provedba nekog upisa u zemljišnoj knjizi) i slično. Sve je to vrlo važno s obzirom na to da se hipoteke i ostali tereti najčešće prenose s nekretninom na novog stjecatelja.
Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se onda svi pravni poslovi vezani za nekretnine, a to, između ostalog, uključuje ugovor o kupoprodaji. Međutim, prije konačne odluke o kupnji dobro provjerite dokumentaciju o nekretnini: izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat.
I treba imati na umu da ne postajete vlasnik nekretnine isplatom kupoprodajne cijene nego upisom u zemljišnu knjigu. Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se općinskom sudu koji vodi zemljišnu knjigu i koji treba provesti upis, i to elektroničkim putem, putem javnog bilježnika i odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda.
