Postoje dvije opcije. Po jednoj se na prostoru kompleksa može graditi 97.500 kvadrata, a po drugoj više od 113.000 kvadrata ureda. Ti službeni podaci otkrivaju i pogrešku u državnoj procjeni vrijednosti zemljišta
EKSKLUZIVNO DOZNAJEMO
Na zemljištu uništenog Vjesnika Vlada može sagraditi površinu od čak devet takvih nebodera!
Čitanje članka:
4
min
Dok traju posljednje pripreme za rušenje Vjesnikova nebodera, Vlada najavljuje urbanističko-arhitektonski natječaj, otkup zemljišta od ostalih suvlasnika i gradnju potpuno novog kompleksa u kojemu bi se smjestio dio ministarstava. No koliko se uopće može izgraditi na parceli? Nakon brojnih spekulacija proteklih godina, 24sata su prvi put dobila odgovor zagrebačkog Zavoda za prostorno uređenje nakon što su jesenas promijenjena urbanistička pravila. Vlada ima dvije opcije.
POGLEDAJTE VIDEO:
Pokretanje videa...
01:17
Po jednoj može graditi na parceli 97.500 kvadrata bruto, a po drugoj čak 113.750 kvadrata bruto u neboderima neograničene visine. Usporedbe radi, u sklopu cijelog sadašnjeg kompleksa Vjesnika sagrađeno je oko 56.000 četvornih metara bruto. Ako uzmemo sam neboder od 16 katova, u njemu je 13.000 kvadrata bruto. Tako dolazimo do toga da bi Vlada u budućnosti mogla sagraditi ekvivalent od 7,5 do 9 sadašnjih nebodera Vjesnika! Kroz izmjene GUP-a utvrđeno je da je prostor primjeren za visoku gradnju i prije nego što je neboder izgorio.
- Predmetni prostor je valoriziran i stručni stav izrađivača plana bio je da se promjenom urbanog pravila može unaprijediti plansko rješenje jer predmetna lokacija na jednom od najvećih i najfrekventnijih raskrižja u gradu Zagrebu zaslužuje i omogućuje realizaciju suvremenog poslovnog kompleksa. Dodatni razlog za stručni stav oko izmjene urbanog pravila je bila činjenica da zgrada Vjesnika i sklop oko nje nisu zaštićeno kulturno dobro, a prema saznanjima koje imamo ne zadovoljavaju današnje standarde gradnje u više segmenata - odgovorili su nam iz zagrebačkog Zavoda koji vodi Nikša Božić.
Koje su dvije opcije? Jedna je gradnja bez posebnog urbanističkog plana uređenja, a druga je da se on donese. Kako je ministar graditeljstva i državne imovine Branko Bačić najavio urbanističko-arhitektonski natječaj, za očekivati je da će ići i na urbanistički plan kako bi dobili veću mogućnost gradnje.
Parcela za gradnju je površine oko 32.500 kvadrata, a u prvoj opciji, prema sadašnjem GUP-u, bez posebnog plana, može se sagraditi maksimalno tri puta više kvadrata: 97.500. U tom slučaju, ni jedna zgrada na parceli ne smije biti viša od devet katova. U drugoj opciji, ako se donosi urbanistički plan uređenja i provodi natječaj, može se sagraditi 3,5 puta više, odnosno maksimalno 113.750 kvadrata. Tu se miču i ograničenja visine. Samo uz Savsku cestu, visina zgrade treba biti maksimalnih devet katova kako bi se zaštitio vizurni koridor, odgovorili su nam iz Zavoda. Za ostatak parcele visina nije ograničena, nego će se prepustiti rješenjima arhitekata koji trebaju predložiti budući izgled.
Dodatno ograničenje u obje opcije je da parcela mora biti sagrađena 50 posto, a kako se na tome može smjestiti velika kvadratura koju smo naveli, jasno je da bi na parceli trebalo biti više nebodera umjesto sadašnjeg jednog ili više zgrada po devet katova.
Ovi podaci Zavoda za prostorno uređenje dokazuju i koliko je država pogrešno procijenila vrijednost zemljišta Vjesnika. Država je većinski vlasnik, ali u 32.500 kvadrata 37 posto vlasništva imaju Fortenova, Allegheny Financial, VLM Cvjetno nekretnine, Plavi radio i Krešo Čuljak, s time da posljednje dvije pravne osobe posjeduju manje od 2,5 posto ukupne površine.
Tih pet vlasnika se ne slaže s cijenom koju je država ponudila i iznosi tek 338,45 eura po četvornome metru bez PDV-a. Procjenu je napravilo Državno povjerenstvo, a u njega ljude imenuju upravo Bačić i njegov državni tajnik Željko Uhlir. Do cijene od samo 338,45 eura su došli, među ostalim, računajući da se jednom na zemljištu može napraviti upravo sadašnja izgrađenost. Konkretno, koeficijent iskoristivosti su računali na 1,68, a Zavod nam je odgovorio da je taj koeficijent za Vjesnik tri, odnosno 3,5 u slučaju donošenja urbanističkog plana. Kako smo pisali, temeljili su procjenu na usporedbi sličnih transakcija zemljišta slične namjene i izgrađenosti, ali u cijenu nisu uključili potencijal lokacije, koja je neusporediva s ostalim lokacijama u analizi.
Pet preostalih transakcija
Osim toga, iz analize su eliminirane transakcije koje bi mogle povećati cijenu. Najprije su izabrali 15 transakcija, ali su odbacili njih deset i procjenu temeljili na preostalih pet. Primjerice, među odbačenima su dvije prodaje zemljišta kraj zagrebačkog rotora, gdje je također dopuštena gradnja visokih objekata. Ta su zemljišta 2024. prodana po cijeni od 800 eura za kvadrat, no nisu uzeta u obzir za procjenu Vjesnikova zemljišta. Pitanja se otvaraju i oko vrednovanja pet preostalih transakcija.
- Slijedom logike te procjene, sva zemljišta poslovne namjene u Zagrebu vrijede jednako, bilo da su na Trgu bana Jelačića, u Novom Zagrebu ili Brezovici. To, naravno, nije točno - rekao nam je jedan stručnjak.
Primjerice, u prosjek je uvršteno zemljište na Kajzerici prodano za 463 eura po kvadratu. Kajzerica je kvart u Novom Zagrebu, a zemljište je prodano 27 posto skuplje od procijenjene vrijednosti Vjesnikova zemljišta. Drugi primjeri dodatno ruše prosjek, poput nekretnine prodane u ovršnom postupku u Utrinama. Nije jasno zašto je ta nekretnina uključena u procjenu, ali čak i s tim ovršnim postupkom cijena je bila 509 eura po kvadratu. Uključeno je i zemljište u Utrinama koje je 2023. prodano za više od 384 eura po kvadratu.
Iako su brojne transakcije izbačene, čak i one koje su ostale u analizi, pokazuje se da je i na znatno udaljenijim lokacijama zemljište prodavano skuplje od 338,45 eura, koliko država sad nudi privatnim suvlasnicima. Ali iako su zemljišta prodana prije dvije i tri godine bila skuplja od onoga što se nudi za Vjesnik, upravo zbog izgrađenosti je cijena dodatno umanjena.Sva ostala zemljišta su imala koeficijent dva (na zemljištu se može graditi dvostruko više kvadrata nego što je površina zemljišta). Državno povjerenstvo je srušilo dodatno procjenu cijene kvadrata jer su računali taj koeficijent 1,68. Kako nam je službeno odgovorio Zavod, taj koeficijent je 3, odnosno 3,5 u slučaju donošenja urbanističkog plana.
Sve što je bitno, na dohvat ruke
Skini aplikaciju za najbolje iskustvo portala. Čitaj, komentiraj i budi uvijek u toku s najnovijim vijestima.
Odaberi temu koju želiš pratiti
Primaj sve nove vijesti o temi i budi u tijeku
