Na rate i bez banke: Kako kupiti ili prodati nekretninu?

 - Prodao bih kuću te mi se javio kupac koji ju želi kupiti na rate. Zanima me je li to regulirano zakonom te koliko je takva prodaja za mene sigurna? Što ako mi kupac neće isplaćivati rate? – postavio je pitanje čitatelj iz Bjelovara.

Odgovor je jednostavan: nekretninu možete prodati na rate no to sa sobom nosi - brojne rizike. Za početak morate složiti kupoprodajni ugovor. To možete napraviti sami, iako je bolja i sigurnija varijanta napraviti to uz pomoć odvjetnika ili agencije za posredovanje u trgovini nekretninama. Naravno, ove druge dvije opcije će vas koštati. 

U ugovoru definirajte sve stavke te pritom budite što više detaljniji. To vam kasnije može značajno pomoći ako u slučaju spora završite na sudu. Najvažnije je ugovorom definirati cijenu, način plaćanja i rokove u kojima će se plaćati rate za kuću. Također, morate definirati i koji će sud imati nadležnost u slučaju spora. 

Solemnizacija ugovora

Nakon toga ugovor mora ovjeriti javni bilježnik. Javnobilježnička komora preporučuje građanima i  solemnizaciju ugovora. To je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika kod kojeg se provjerava odgovara li ugovor propisanom obliku te objašnjava sudionicima smisao i posljedice tog posla. Po tome se solemnizacija ugovora razlikuje od obične javnobilježničke ovjere potpisa na ugovoru.

 - Obavezno solemnizirajte ugovor kod bilježnika jer je nakon solemnizacije ugovora javni bilježnik odgovoran za tekst ugovora. U tom slučaju onda nema parnice već odmah se ide direktno na ovršni postupak – objasnili su nam u Javnobilježničkoj komori.  

U ugovor se obično stavlja i ovršna klauzula čime sam ugovor dobiva kredibilitet ovršne isprave. Temeljem te isprave vjerovnik može pokrenuti ovrhu ako je došlo do nepoštivanja ugovornih odredbi.  Tako će obje strane, barem na papiru, biti osigurane u slučaju kršenja ugovora. 

Drugi način je zadužnica, koja prodavatelju pruža visok stupanj osiguranja njegove tražbine. Preko zadužnice dužnik jamči da vjerovnik od njega ima pravo naplatiti dug, odnosno da vjerovnik s računa dužnika ima pravo na svoj račun prebaciti novac. I zadužnica mora biti ovjerena kod javnog bilježnika, a jednom ovjerena zadužnica više se ni na sudu ne može pobijati. 

Sa zadužnicom u rukama, onaj tko je prodao nekretninu može direktno s bankovnog računa dužnika prisilno naplatiti svoje potraživanje. Vjerovnik zadužnicu pokazuje u Fini. Nakon toga se plijene računi dužnika u svim bankama i provodi prisilna ovrha. Ako naplata novca s računa dužnika ne uspije, zadužnica služi kao temelj za pokretanje ovršnog postupka na drugim sredstvima, odnosno predmetima ovrhe – drugim nekretninama, pokretnim stvarima ili tražbinama. Isti postupak će se provesti i protiv jamaca navedenih u zadužnici - objasnili su u Fini.

Ako niste sigurni kako želite prodavati nekretninu ili želite brže doći do potencijalnih kupaca, jedna od opcija je angažiranje agencije za posredovanje u trgovini nekretninama. Iako takve agencije ne odgovaraju za ugovorne stavke ili urednost plaćanja rata, no one vam mogu pomoći u eliminiranju neozbiljnih ponuda te ubrzavanju cijelog procesa prodaje odnosno kupovanja nekretnine. 

 -  U inozemstvu je korištenje usluga agencija za trgovanje nekretninama raširenija praksa nego u Hrvatskoj - objasnio je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i dodao - Iako agencije ne mogu utjecati na isplaćivanje rata one mogu pomoći oko odabira boljih te eliminiranja neozbiljnih ponuda. Tako utječe na ubrzanje cijelog procesa kupovine ili prodaje. Također, agencije smanjuju sveukupne troškove jer imaju već uhodane kanale prodaje. Prednost je i garancija kako će cijeli proces biti izveden u skladu s propisima. 

Ovršna klauzula

U kupoprodajnom ugovoru definirajte cijenu, rokove plaćanja, jamstveni rok, nadležnost suda u mogućem sporu. Uvrstite i ovršnu klauzulu i/ili zadužnicu kao osiguranje u slučaju neplaćanja te ugovor obavezno solemnizirajte.

Ovrha u slučaju ne plaćanja rata

Ako kupac ne poštuje ugovor, prisilna naplata pokreće se preko Fine. Plijene se računi dužnika, a ako na njima nema novca, može se pokrenuti i ovrha nad nekretninama i pokretninama.

Koristite usluge agencija

Agencije za trgovinu nekretninama uzimaju 3% provizije od prodavatelja i 1-2%  od kupca no ubrzavaju cijeli postupak prodaje nekretnine te garantiraju da će sve biti u skladu sa zakonima.