Treba li po novom Zakonu legalizirati zatvaranje balkona?

Legalizacija objekata u Republici Hrvatskoj prethodnih godina je bila moguća isključivo kada je objekt bio izveden na način da poštuje često zahtjevne uvjete prostornog plana. Od ljeta 2011. godine legalizacija cijelih objekata ili nadogradnji regulirana je novim Zakonom koji je u velikoj mjeri bitno pojednostavnio postupak, no zbog tada još uvijek brojnih kompliciranih uvjeta i zahtjeva, Zakon je morao ići na daljnju doradu.

Zakon o legalizaciji koji je stupio na snagu 6. kolovoza 2012. godine donosi još više fleksibilnosti u pogledu postupka i mogućnosti legalizacije, i to tako da smanjuje zahtjeve za manje objekte i omogućuje legalizaciju na širem području za sve objekte izgrađene do 21. lipnja 2011. godine.

Podjela objekata u četiri kategorije

Novi Zakon podijelio je objekte u četiri kategorije prema veličini na one iznad 400 metara kvadratnih, do 400 metara kvadratnih, do 100 metara kvadratnih te pomoćne objekte do 50 metara kvadratnih i sukladno tome definirao potrebnu dokumentaciju za ozakonjenje.

Njime se omogućuje legalizacija nezavršenih zgrada i izvan građevinskih područja te legalizacija u obalnom pojasu bez dodatnih uvjeta. Također, njime se produžuje rok za legalizaciju do 30. lipnja iduće godine, osim za objekte koji imaju nalog za rušenje kojima je rok i dalje do 31. prosinca 2012. godine. Više o proceduri legalizacije projekata možete pročitati ovdje.

Za pojašnjenje ključnih razlika starog i novog Zakona koje bi građani svakako morali znati upitali smo stručnjake iz arhitektonskog ureda Dizajn Et Cetera. ''Novi zakon je znatno smanjio zahtjeve za legalizaciju objekata manjih od 400 metara kvadratnih te povećao broj zona u kojima je legalizacija moguća. Svakako bi trebalo naglasiti da se radi o najlakšem postupku legalizacije od 1968. godine, prilikom čega se dozvoljava legalizacija mimo parametara prostornog plana. Mimo toga izrada dokumentacija je od 3 do 4 puta jeftinija nego što bi stajala u standardnom postupku građenja, a neposredno prije donošenja sadašnjeg zakona prepolovljena je i cijena vodnog doprinosa'', rekli su nam.

Kako znati da je objekt legalan?

Sama činjenica da je objekt upisan u katastar i gruntovnicu ne znači da je objekt zakonit. Također, lokacijska dozvola koja po svojoj naravi definira volumen objekta, uklapanje u prostorni plan, smještaj objekta te čija je valjanost dvije godine, ne smatra se odgovarajućim aktom za građenje u smislu dokazivanja zakonitosti.

Kako biste znali da je vaša kuća potpuno zakonita nužnu, dokumentaciju čini uporabna dozvola koja je zapravo konačni akt koji nedvojbeno potvrđuje legalnost objekta. Ipak, kako većina objekata u Hrvatskoj tu dozvolu još uvi­jek nema, tada je bitno da pos­toji odgo­vara­jući akt za građenje kao što su Građevin­ska dozvola, Potvrda glavnog pro­jekta, Rješenje o uvje­tima građenja i slično te da je objekt izgrađen i korišten u skladu s tim aktom. Važno je pri tome nagl­a­siti da posjedovanje dozvole za građenje nije uvjet za legalnost za objekte izgrađene prije 15. veljače 1968. godine.

Što je sa zatvaranjem balkona i terasa?

Najčešći upiti građana oko legalizacije objekata s kojima se susreću u arhitektonskoj tvrtki Dizajn Et Cetera vezani su upravo za mogućnost provjere legalnosti objekta. ''Vrlo često pitanje u zadnje vrijeme jest je li zatvaranje balkona, loggia, terasa i slično potrebno ozakoniti, za što je odgovor da, ukoliko su navedeni radovi izvedeni bez dozvole'', rekli su nam dipl.ing.arh. Brankica Grmoja te dipl.ing. Stjepan Sabljić. Dodaju kako je dosta pitanja vezano za izračun troškova koji možete samostalno računati i ovdje putem njihove internetske stranice.

Na upit o slučaju najviše novčane svote koju je netko od građana tko koristi njihove usluge morao nadoplatiti zbog bespravno izgrađenog objekta rekli su kako je zapravo teško izdvojiti koja je najviša svota jer ona ovisi o veličini nezakonitog objekta. ''Ipak, za primjer, jedna legalizacija kompletno nezakonite kuće od otprilike 250 metara kvadratnih u prvoj zoni u Zagrebu stoji otprilike 125 tisuća kuna, što uključuje izradu tehničke dokumentacije i naknadne doprinose prema gradu i državi. Komunalni doprinos najviše je pojedinačno davanje u postupku legalizacije'', rekli su nam.

Što se može dogoditi nekome tko odluči i dalje nelegalizirati bespravnu gradnju?

U slučaju da ne legalizirate bespravnu gradnju, njezina evidencija se uglavnom sankcionira negativnim zabilježbama u zemljišnim knjigama, kaznama ili rušenjem. ''Također, velika je prepreka kod bespravnih objekata što se njima ne može normalno gospodariti, stavljati pod hipoteku, prodati putem kredita banke, registrirati za turizam, formalno nasljeđivati. Propuštanjem postojećeg zakona za legalizaciju, moguće se propušta jedna prilika koja bi po svakom sljedećem zakonu mogla biti još skuplja'', zaključili su Grmoja i Sabljić. 

Postupak legalizacije detaljno je objašnjen na internetskoj stranici Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja.